Masinistit keskustelupalsta

Erinäisistä syistä, mm. vuokranmaksun tyhmyydestä ja tyttären Rellun lukioon pääsyn vuoksi olen kai ostamassa Tampereelta kerrostalokaksiota. Lompakon kroonisen tilan ja ylenmääräisen lainanoton haluttomuuden vuoksi budjetti asettumassa ~120k€ hujakoille.

Käytettävissä olevalla rahalla on turha haaveilla keskustasta tai sen lähialueista, joten hieman syrjemmäs on mentävä. Toisaalta minnee Peltolammille tai Lentävänniemeen en halua tyttäreni muuttavan, ei hän kuitenkaan ole mitään pahaa minulle tehnyt.

Noh, nyt olisi yksi suht siisti 80-luvun alun kaksio tarjolla yllättävän hyvien yhteyksien päästä (bussilla 25min keskustorille ja alle 30 Pyynikintorille), julkisivu- ja salaojarempat tehty, mutta putket vielä alkuperäiset. Pitemmän ajan remmonttisuunnitelmaa ei ole taloyhtiölle tehty, eikä tuossa lyhyemmässäkään joka ulottuu vuoteen 2024, putkirempasta mitään mainita, mutta tietysti se sieltä jossain vaiheessa tulee.

Itsellä ei ole minkäänlaista kokemusta saati näkemystä kerrostalojen putkiremonteista. Googlella kaivelemalla löytyy arvauksia ~560€ hujakoille per neliö, mutta nämä tietty pääosin 60-70-luvun kerrostaloista. Olisko täällä kenelläkään kokemusta 80-luvulla teräsbetonielementteistä tehdyn kerrostalon putkiremontin kustannuksista? Meillä on myyjän kanssa muutaman tonnin näkemysero, eikä välittäjänkään puheista ota selvää...

Lapsia on tuossa sen verran kasvamassa että tarkoitus olisi hyödyntää asuntoa pitempäänkin.

Tarkista muuten bussireitit ku ratikka alkaa joskus kulkemaan, ettei joudu vaihtaan vielä ratikkaankin välillä? Nokian keskustasta ajaa 15-20min juna tampereen rautatieasemalle... maksaa vähemmän kun bussi... toki kun nyt aikovat lisätä pysäyhdyspaikkoja (tesoma? Ja joitain muita?), ei nyt ainakaan nopeemmaksi muutu...

Eikö putkiremontit aina hinnallaan yllätä? Itellä jäi joskus jostain mielikuva että tonnin neliö- mikä tuntuu ihan poskettomalta hinnalta...

Putkiremonttien hinnat tuntuvat ihan järkyttävän korkeilta. Ihmetyttää että onko ne talot tehty kokonaan niiden putkien ympärille vai miksi noin kallista? Nyt ollut puhetta hyvin organisoiduista muutaman viikon rempoista, onkohan ne tulleet edullisemmaksi vai kalliimmaksi kuin aiemmat kuukausia kestäneet remontit?

Taloyhtiössä, josta kaksion omistan, tehtiin putkiremppa viitisen vuotta sitten. Porukka asui kodeissaan rempan ajan, joka kesti kuutisen viikkoa. Meikäläiselle tuli rempasta maksettavaa hivenen alle kymppitonni. Tämä siis koski 50.5 neliön kaksiota. Ei kyllä käynyt kateeksi niitä, jotka siellä remontin keskellä melussa ja pölyssä asuivat.

Kannattaa pyytää myös taloyhtiön viimeinen vahvistettu tase. Siitä pitäisi nähdä mikä on esim. taloyhtiön pankkititilin saldo ja paljonko on yhtiöllä on ennestään velkaa tai saatavia.

Kyllä näissä remonteissa hinta määräytyy tehdyn homman mukaan. Jos kyseessä on ns. linjasaaneeraus, niin silloin uusitaan viemärit, käyttövesiputket, sähkönsyöttö, tietoliikenne yms. samalla rakennetaan wc pesuhuone uudelleen, käytännössä.
Useita satasia/neliö kuitenkin. Onneksi saa sitten hyvän myyntilauseen, jos on myymässä asuntoaan.
Kaikki näitten remonttien hintoja noituvat ja syykin on selvä....

sköne kirjoitti: ↑Pe Heinä 12, 2019 9:27 pm Kannattaa pyytää myös taloyhtiön viimeinen vahvistettu tase. Siitä pitäisi nähdä mikä on esim. taloyhtiön pankkititilin saldo ja paljonko on yhtiöllä on ennestään velkaa tai saatavia.

Jep, paperit on katsottu ja näyttäisi olevan vakavarainen taloyhtiö, tosin aika iso, eli viimeisimmän taseen reilu 175k€ pankkitilin saldo ei asuntoa kohden ole kuin vajaa kolme tonnia, ja reippaasti alle puolet vuotuisista perusmenoista.
Taloyhtiön kokousten pöytäkirjoja eivät enää jaa nähtäväksi, kuulemma joku tietosuojajuttu näiden uusien hömpötysten myötä, kyselin kun olisin katsonut mitä siellä on mahdollisesti puhuttu asiasta jos mitään... kaveri ehdotti kysymään hallituksen puheenjohtajalta, mutta se ei tässä auta, myyjä kun on juurikin kyseinen heppuli.

Vuoreksesta uusi kämppä? Jatkaa opintoja sit TTY:llä.. Harmi kun nuo välimatkat on suhteellisia kaupungin kilometri vastaa maalla sataa..

Tiedä onko tästä apua, kerron kuitenkin.
Kerrostalo (1939).
Putkiremontti alkaa 2020, kestoaika n. 3 kk/rappu.
Valittu korjausvaihtoehto A (kattavampi).
Kustannusarvio 880 €/m2.
Liikenneyhteydet:
- Aalto-yliopisto 5 min (metro)
- Helsinki keskusta 5 min (metro)
- Hki-Vantaa lentoasema 20 - ? min (taksi; VR; bussi)

Tuolla Espoossa pääsin seuraamaan putkiremppaa. Venyi reilusti yli 6kk. Viemärit, vesijohdot vaihdettiin, mutta lämpöpatterit ja linjat jäi ennalleen. Samalla pääkeskus ja muutama uusi kaapeli. Keskus laitettiin ylösalaisin, seinäkytkimet "eurooppalaisittain" ylhäällä off, alhaalla on mallisesti...
Asbetipurkua oli kaikissa kylppäreissä, keittiökaapin taakse tuli isompi viemäri, lattiaa piikattiin tietysti auki myös. Kylppäri laatoitettiin. Kävin sitten siellä vierailevana maalarina suihkussa, niin vesi meni oven kynnykselle. Valitin asiasta, niin melkoinen komitea tuli tutkimaan asiaa ja ihmettelemään. Samalla muutkin asukkaa samassa rapussa vinkistä kokeili, niin meni kaikki kaadot korjaukseen ja uudelleen laatoitukseen.

Hidasta oli kaiken kaikkiaan toiminta, kun siinä viikon maalatessa seurasin:
Aamulla 07:00 tuli Makita soimaan raksapaikalle, sitten ei koko päivänä ketään. Sammutin ilta kahdeksalta.
Seuraavana aamuna tuli kaksi harkkoa ilmanvaihtohormin paikkaukseen, mutta radioa ei laitettu sentään soimaan.
Kolmantana päivänä oli ilmeisesti ilmanvaihtohormi paikattu...
Tämä biisi kyllä soi päässä:
https://youtu.be/1NGMmucdyjw?t=20

Noihin hintoihin vaikea sanoa juuta taikka jaata. On niin monta putkijärjestelmää jotka voidaan uusia joten pelkästään terminä "putkiremontti" ei kerro juuri mitään.

Kupariputkien elinkaari on noin 50v. Ennen tätä käyttövesiputkien uusinta ei ole ajankohtainen, jos kohteessa ei ole merkittävän usein putkivuotoja. Markkinoilla on joskus aina huonolaatuista kuparia ja silloin jos alkaa usein esiintyä putkivuotoja, pitäisi isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen olla hereillä ja alkaa kiirehtiä käyttövesiputkien uusimista. Käyttövesiputkien uusiminen on se yleisin (ja kevyin) "putkiremontti".

Rautaputket lämmitysjärjestelmässä kestää helposti 70-80 vuotta jos järjestelmä pidetään hyvässä kunnossa, ts. vuodot korjataan aina välittömästi ettei tarvitse jatkuvasti lisäillä hapekasta vettä kiertoon.

Viemärien osalta hajontaa on sitten aika paljon. Huonoimmat valurautaviemärit on puhki jo 50 vuoden iässä. Parhaat on kestäneet jo kohta sata vuotta. Muoviviemärien kanssa ollaan siellä 80-100 vuoden haarukassa.

Lisäksi hintaan vaikuttaa mahdollinen sähkö- ja tietoliikennejärjestelmien päivitys jotka voisi olla kätevää tehdä samalla kertaa. Sitten aletaankin puhua jo linjasaneerauksesta ja hintalappu ihan toista luokkaa. Mutta jos kerralla hoidetaan kaikki kuntoon, menee taas 50 vuotta teknisten järjestelmien osalta.

Eli -80 luvulla rakennetussa talossa ei pitäisi vielä olla tarvetta minkään sortin putkiremontille, mutta jos rakennuttaja on ostanut aikoinaan jotain huonoa putkea, saattaa ongelmia olla tiedossa.

Taloyhtiön hallituksen jäsenet ja heidän ikä.

Vaikuttaa hyvin paljon siihen onko tehty mitään, tehdäänkö lähiaikoina vai säästetäänkö ja kuinka nihkeää on uudistukset jne. Etenkin jos on epäluuloisia jääriä

..

"Kupariputkien elinkaari on noin 50v. Ennen tätä käyttövesiputkien uusinta ei ole ajankohtainen, jos kohteessa ei ole merkittävän usein putkivuotoja. Markkinoilla on joskus aina huonolaatuista kuparia ja silloin jos alkaa usein esiintyä putkivuotoja, pitäisi isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen olla hereillä ja alkaa kiirehtiä käyttövesiputkien uusimista. Käyttövesiputkien uusiminen on se yleisin (ja kevyin) "putkiremontti"."

Vajaa kymmenen vuotta sitten -97 valmistuneeseen kerrostaloon käyttövesiputkistojen uusinta. Useisiin osakkeisiin oli jo silloin tehty vesivahinkoremontti ja muutamiin kahdesti. Putkiremontin hinnaksi tuli 6000e 52 neliön osalta. Ja sijainti maaseudulla pienessä kylässä.

337 kirjoitti: ↑Ma Heinä 15, 2019 2:06 am "Kupariputkien elinkaari on noin 50v. Ennen tätä käyttövesiputkien uusinta ei ole ajankohtainen, jos kohteessa ei ole merkittävän usein putkivuotoja. Markkinoilla on joskus aina huonolaatuista kuparia ja silloin jos alkaa usein esiintyä putkivuotoja, pitäisi isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen olla hereillä ja alkaa kiirehtiä käyttövesiputkien uusimista. Käyttövesiputkien uusiminen on se yleisin (ja kevyin) "putkiremontti"."

Vajaa kymmenen vuotta sitten -97 valmistuneeseen kerrostaloon käyttövesiputkistojen uusinta. Useisiin osakkeisiin oli jo silloin tehty vesivahinkoremontti ja muutamiin kahdesti. Putkiremontin hinnaksi tuli 6000e 52 neliön osalta. Ja sijainti maaseudulla pienessä kylässä.

Tänä vuonna uusittiin useampaan kerrostaloon 12 vuotta vanhoja kupariputkia. Putket oli siististi piiloitettu rakenteisiin. Muistaakseni 82 kämppää oli kyseessä.

Jammu kirjoitti: ↑Su Heinä 14, 2019 11:48 pm Taloyhtiön hallituksen jäsenet ja heidän ikä.

Vaikuttaa hyvin paljon siihen onko tehty mitään, tehdäänkö lähiaikoina vai säästetäänkö ja kuinka nihkeää on uudistukset jne. Etenkin jos on epäluuloisia jääriä

Nimet selvisi kyllä papereista, mutta iät jää henkilösuojan taakse, paitsi pari sain haarukoituta googlella, tämä pj hämmentävän nuori eikä toinenkaan mikään ikäloppu ollut. Joka tapauksessa paljon näyttää tehdyn, ja yleisvaikutelma niin taloista kuin piha-alueestakin on hyvin hoidettu.

jpeltoma kirjoitti: ↑Ma Heinä 15, 2019 12:30 am Kannattaa varmistaa myös, että yhtiöllä on oma tontti. Vuokrasoppari kun päättyy, niin kaupunki tekee sellasen tarjouksen josta ei voi kieltäytyä, Kalevassa ainakin mielipuolisia korotuksia tonttivuokriin.

Juu, oma tonttinen on. Tosin sen verran syrjässä että vaikka vuorkamaalla olisikin, niin korotus ei luultavasti olisi Kalevan kertoimella mistä tosiaan on kuulunut hirrvittäviä.

take kirjoitti: ↑Su Heinä 14, 2019 11:30 pm ...Eli -80 luvulla rakennetussa talossa ei pitäisi vielä olla tarvetta minkään sortin putkiremontille, mutta jos rakennuttaja on ostanut aikoinaan jotain huonoa putkea, saattaa ongelmia olla tiedossa.

Näinhän sitä toivoisi, mutta kuten tuossa jo kommentoitiin, niin tässä asioita nyt jokusen viikon seuranneena, löytyy hämmentävän paljon jopa 90-luvun taloyhtiöitä mihin on tehty "putkiremppaa". Menisi melkein tuon toisen otsikon alle rakennussuunnittelun- ja rakentamisentaidon katoamisesta.

Niin tai näin, eilen tein tarjouksen kämpästä ja nyt odotellaan myyjän vastausta. Tämä oli jo toinen tarjous missä korotin summaa vastapuolen tullessa vastaan vain nimellisiä tonnin summia. Eikä tuo nyt alueen toteutuneista kaupoista juuri eroa, mutta vaikea niitä on kovin tarkasti kohdentaa ja verrata. Tytär nyt ainakin vaikutti asuntoon ja alueeseen tyytyväiseltä, eli tällä mennään jos läpi menee. Jos putkien vaihto nyt olisi ajankohtainen kymmenen vuoden päästä niin kaippa sitä silloin jo kämppä jotain päivitystä mm. keittiön ja kylppäriin kaipaisikin.

337 kirjoitti: ↑Ma Heinä 15, 2019 2:06 am "Kupariputkien elinkaari on noin 50v. Ennen tätä käyttövesiputkien uusinta ei ole ajankohtainen, jos kohteessa ei ole merkittävän usein putkivuotoja. Markkinoilla on joskus aina huonolaatuista kuparia ja silloin jos alkaa usein esiintyä putkivuotoja, pitäisi isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen olla hereillä ja alkaa kiirehtiä käyttövesiputkien uusimista. Käyttövesiputkien uusiminen on se yleisin (ja kevyin) "putkiremontti"."

Vajaa kymmenen vuotta sitten -97 valmistuneeseen kerrostaloon käyttövesiputkistojen uusinta. Useisiin osakkeisiin oli jo silloin tehty vesivahinkoremontti ja muutamiin kahdesti. Putkiremontin hinnaksi tuli 6000e 52 neliön osalta. Ja sijainti maaseudulla pienessä kylässä.

Autonkin elinkaari on 10v/160tkm. Mosse ei kestä siitä puoltakaan niin onko kaikki autot paalattava jo ennen elinkaarensa päättymistä?

Kun hakemalla hakee niin varmaan löytyy vänkäämistä. Nämä elinkaaret on kuitenkin määritelty laajemman aineiston pohjalta kuin yksittäisen taloyhtiön kokemuksista. Tuossa äskettäin tehtiin -73 valmistuneeseen taloon käyttövesiputkien uusiminen. 1 putkivuoto oli ollut. Ja se 50 vuoden rajapyykki alkaa lähestyä niin onhan se aikakin.

useimpiin putkiremontteihin missä kupari vuotanut jo muutaman vuoden iässä on asennus ja suunnittelu virheitä. hälläväli tyyli nykyään raksoilla, ei ole ammattiylpeyttä enää. ulkomailta tulee taksikuskia ja maajussia ja suomeen saavuttua onkin ammatti putkimies tai timpuri. näin se menee. just oli yks tapaus missä palomassa syövytti kuparit nousukuilun läpivienneistä. olis ollu just muuttovalmis kerrostalo. jotain remppaa piti tehdä. silti en ymmärrä miks kuparista edes tehdään vielä vesijohtoja. muoviakin. toinen on nykyajan valurauta viemäri aivan sittiä. moni rakennuttaja onkin jo kieltänyt sen käytön. ei onneks enää tarvi raksoilla tarpoa. muuta kuin tilaajan näkökannasta. on niissä putkirempoissa itekin oltu mukana. missä lähes kaikki tehtiin uudestaan. ja asukkaat sisäl. olishan niissä tehostamista toimintatavoissa. mutta asbesti purku, kuivumis ajat. työ vaiheiden asennus ajat yms vievät valtavasti aikaa. usein on kyllä huonosti johdettuja ja tiedotettuja hommia niin asukkaat siinä sitten ihmettelevät.

Muutamissa remonteissa olin mukana ja joitain kaverien remontteja tuli vertailtua. Hintahaarukka oli karkeasti 450-900euroo neliöltä. Osittain eroa selitti remontin laajuus eli vain putkia vai myös sähköä, ilmanvaihtoa ym. Joihinkin kohteisiin ei vain tullut kilpailevia tarjouksia ja voi siten olla joskus pulaa tekijöistäkin nostamassa hintaa.

Joku aika sitten oli joku vertailu nettilehdessä (?) ja lopputulema oli asuntosijoittajalle, että asunnon arvo ei keskimäärin nouse isompien remonttien kustannusten verran. Sijoituksena (vain arvo ilman vuokria) rempattu asunto on usein parempi, koska myyjä voi vain harvoin siirtää koko remontin hinnan asunnon myyntihintaan.

Mää hämmästyn taas sitä, että remonttikustannus on euroja/neliö. Lämmitysputket vois ollakin, kun niitä on joka huoneeseen, mutta pienen asunnon vessan ja keittiön putkien uusimisen luulisin maksavan ihan saman, riippumatta siitä, montako "kuivaa" huonetta asunnossa on.